Immobiliare ed edilizia in Svizzera: tendenze, sfide e proiezioni

La Svizzera, Paese spesso citato per la sua stabilità economica, la sua qualità della vita e la sua avanguardia in termini di infrastrutture, si trova a un bivio per quanto riguarda il suo settore immobiliare residenziale. In un contesto globale segnato da cambiamenti rapidi e imprevedibili, il mercato svizzero dell'edilizia presenta dinamiche contrastanti. Sebbene il rallentamento dell'attività costruttiva sia percepibile a livello nazionale, alcune regioni, in particolare Zurigo, emergono come oasi di crescita.

Introduzione

Il panorama immobiliare di un Paese riflette la sua salute economica, la sua demografia e le sue politiche urbane. In Svizzera, nonostante un'economia solida, il settore dell'edilizia residenziale mostra segni di rallentamento. Tuttavia, regioni distinte esibiscono un'attività notevole, offrendo così un quadro sfumato del mercato. Questa analisi fa luce sulle tendenze attuali del mercato svizzero dell'edilizia, ponendo l'accento sulle variazioni regionali, sui fattori che influenzano la domanda e l'offerta e sulle prospettive future.

I. Bilancio delle domande e delle autorizzazioni di costruzione

L'edilizia residenziale in Svizzera è sempre stata un barometro fondamentale della salute economica del Paese. Eppure, le tendenze recenti mostrano segnali preoccupanti che meritano una maggiore attenzione.

Nel corso degli ultimi quattro trimestri, è stata osservata una diminuzione delle domande di costruzione e delle autorizzazioni rilasciate. Questa tendenza si è riflessa in diverse regioni del Paese, indicando una certa riluttanza da parte di investitori e promotori a intraprendere nuovi progetti residenziali.

Il terzo trimestre del 2023, in particolare, è stato emblematico di questa evoluzione. Sebbene siano state richieste 9 000 autorizzazioni edilizie, un dato superiore del 10% rispetto all'anno precedente, ciò non significa necessariamente una ripresa del settore. Per mettere questa cifra in prospettiva, occorre considerare i livelli di autorizzazione degli anni passati. Confrontando i dati, ci si rende conto che, nonostante questo aumento annuale, la cifra rimane ben al di sotto dei livelli di due o tre anni fa.

Diverse ragioni potrebbero spiegare questa diminuzione delle richieste. Innanzitutto, la Svizzera, come molti altri Paesi, si sta ancora adattando alle conseguenze economiche della pandemia di COVID-19. Le incertezze economiche potrebbero aver spinto i promotori ad adottare un approccio più prudente.

Inoltre, normative più rigorose, l'aumento dei costi dei materiali edili e le preoccupazioni ambientali potrebbero influenzare questa tendenza. Le autorità locali e regionali, nella loro ricerca di uno sviluppo più sostenibile, potrebbero essere più reticenti a dare il via libera a vasti progetti residenziali.

Tuttavia, è opportuno notare che questa cifra "ottimistica" di una crescita del 10% potrebbe essere dovuta a circostanze specifiche, come la finalizzazione di alcuni grandi progetti che erano in attesa di approvazione. Oppure, potrebbe riflettere gli sforzi per stimolare l'economia post-pandemia favorendo l'edilizia.

II. Zurigo: Il motore dell'edilizia svizzera

Zurigo, la capitale economica e finanziaria della Svizzera, continua a essere un faro per l'edilizia residenziale, nonostante le tendenze nazionali divergenti. La sua capacità di attrarre investimenti, aziende internazionali e talenti da tutto il mondo ha avuto un impatto positivo sulla domanda di alloggi e, di conseguenza, sull'edilizia.

L'agglomerato zurighese si distingue particolarmente per il suo dinamismo. In un tempo relativamente breve, ha registrato un'espansione notevole di oltre l'1% del suo parco immobiliare. Questa crescita non è dovuta solo alla densità della sua popolazione o al suo status di centro economico, ma anche a politiche urbanistiche progressiste e alla volontà di innovare nel campo dell'edilizia.

Anche regioni periferiche di Zurigo, come Knonaueramt e Freiamt, si sono distinte. Queste zone, sebbene un po' distanti dal fervido centro città, hanno beneficiato di un particolare interesse, ottenendo autorizzazioni per un aumento impressionante di oltre il 2% del proprio parco immobiliare. Ciò potrebbe essere attribuito a una combinazione di fattori: prezzi del terreno relativamente più accessibili, vicinanza alla natura e l'implementazione di moderne infrastrutture di trasporto che facilitano gli spostamenti verso il centro di Zurigo.

Per contro, se esaminiamo la Svizzera romanda, Losanna è all'avanguardia nell'edilizia residenziale. La città, grazie alla sua vicinanza al Lago di Ginevra e alle sue istituzioni internazionali, continua ad attrarre numerosi residenti. Tuttavia, città come Ginevra e Basilea, pur essendo anch'esse importanti centri economici, hanno registrato un notevole rallentamento. Ciò potrebbe essere dovuto a una combinazione di normative più rigide, spazio limitato per l'edilizia e costi più elevati.

III. I principali poli edilizi e le loro proiezioni

Quando si parla di edilizia residenziale in Svizzera, è innegabile che alcune località si distinguano nettamente dalle altre, sia in termini di attività attuale che di proiezioni future.

Zurigo continua a guidare la corsa, rafforzando la sua posizione di leader nel settore delle costruzioni. Diverse aree della periferia zurighese, come Schlieren, Affoltern am Albis ed Egg, ne sono esempi lampanti. Queste regioni hanno vissuto una rapida trasformazione, passando da zone prevalentemente suburbane a poli di attrazione per nuovi sviluppi residenziali e commerciali.

Schlieren, un tempo nota per la sua industria, è oggi un polo di innovazione con una rapida crescita nel settore tecnologico. Questo, unito a un'eccellente connettività grazie alla rete di trasporti pubblici, la rende una località privilegiata per nuovi progetti residenziali.

Affoltern am Albis presenta un'affascinante combinazione di natura e accesso urbano, attirando numerosi professionisti alla ricerca di un equilibrio tra la vita in città e un'atmosfera più tranquilla. I futuri progetti previsti in questa regione cercheranno senza dubbio di capitalizzare questa dinamica unica.

Egg, dal canto suo, con i suoi paesaggi pittoreschi e la vicinanza a Zurigo, attrae sia famiglie che investitori. La crescente domanda ha dato luogo a diversi progetti residenziali, rendendo Egg un punto nevralgico per i futuri sviluppi.

Al contrario, la Svizzera romanda mostra segni di affaticamento. Losanna e Ginevra, pur essendo state pilastri dell'edilizia residenziale per molti anni, si trovano ad affrontare diverse sfide. La mancanza di spazio disponibile per nuovi progetti, le preoccupazioni ambientali e i costi elevati sono tutti freni alla loro espansione. Le proiezioni suggeriscono che il ritmo di costruzione potrebbe rallentare in queste regioni, lasciando spazio a un approccio più misurato e sostenibile.

Mentre Zurigo e i suoi dintorni sembrano essere in piena espansione, altre regioni del Paese stanno adottando un approccio più riflessivo. Solo il tempo dirà come si realizzeranno queste proiezioni, ma una cosa è certa: la cartografia dell'edilizia residenziale in Svizzera è in costante evoluzione.

IV. Un divario tra offerta e domanda

Una delle principali preoccupazioni che emergono dal panorama immobiliare svizzero è il crescente divario tra l'offerta e la domanda di alloggi. Sebbene la Svizzera sia riconosciuta per il suo elevato tenore di vita, la sua stabilità economica e il suo mercato del lavoro dinamico, si trova ora di fronte a una sfida importante: soddisfare le esigenze abitative della sua popolazione in crescita.

Nel 2022, la crescita del numero di economie domestiche in Svizzera è stata stimata all'1,1%. Tuttavia, il ritmo con cui sono stati immessi sul mercato nuovi alloggi non ha seguito questa tendenza al rialzo. Diversi fattori possono spiegare questo fenomeno.

L'immigrazione ne è un attore principale. La Svizzera, con le sue interessanti opportunità professionali e la sua qualità di vita, continua ad attrarre una considerevole popolazione straniera. Sebbene l'immigrazione sia un motore di crescita economica, essa esercita anche una pressione sul mercato immobiliare. Il mercato degli affitti, in particolare, risente di questo impatto con una domanda in forte aumento di appartamenti da affittare.

La regolamentazione del mercato immobiliare e le restrizioni fondiarie hanno giocato anch'esse un ruolo nel limitare la costruzione di nuovi alloggi. Le zone edificabili sono spesso limitate e i processi di approvazione per i nuovi progetti possono essere lunghi e complessi. Ciò non solo ritarda l'immissione sul mercato di nuovi alloggi, ma può anche aumentare i costi di costruzione.

Anche l'evoluzione demografica interna è un fattore da considerare. La dimensione delle economie domestiche svizzere tende a diminuire, con sempre più persone che vivono sole o in coppia senza figli. Ciò significa che anche se la popolazione aumenta meno rapidamente, il numero di alloggi necessari può crescere in modo sproporzionato.

V. Fattori limitanti e costi elevati

Il settore edile in Svizzera si trova ad affrontare una serie complessa di sfide che ostacolano la sua capacità di soddisfare le crescenti esigenze abitative. Molte di queste sfide sono state esacerbate da circostanze recenti, in particolare dalla pandemia globale. Analizziamo più nel dettaglio questi ostacoli.

1. Carenza di terreni disponibili

La Svizzera, con le sue montagne, i suoi laghi e le sue zone protette, dispone di una superficie limitata per l'edificazione. Questa situazione geografica unica, unita a rigorose normative in materia di pianificazione del territorio, ha causato una carenza di terreni edificabili. Inoltre, l'attrattiva turistica di alcune regioni ha generato conflitti di utilizzo tra residenze secondarie e primarie.

2. Processi di densificazione laboriosi

Di fronte alla carenza di terreni, la densificazione urbana è spesso considerata una soluzione percorribile per rispondere ai bisogni abitativi. Tuttavia, i progetti di densificazione possono scontrarsi con resistenze, sia da parte degli abitanti locali preoccupati di preservare il carattere del proprio quartiere, sia a causa di normative complesse.

3. Elevati costi di costruzione

La pandemia ha provocato importanti perturbazioni nelle catene di approvvigionamento globali, portando a un aumento dei costi dei materiali edili. Sebbene alcune materie prime abbiano subito cali di prezzo, altre, come il legno o alcuni metalli, hanno visto i loro costi impennarsi. Questi costi aggiuntivi vengono spesso trasferiti sul consumatore finale, rendendo l'abitazione ancora meno accessibile.

4. Manodopera ed esperienza

La Svizzera ha dovuto affrontare anche una carenza di manodopera qualificata nel settore edile. Le restrizioni di viaggio durante la pandemia hanno limitato l'accesso ai lavoratori stranieri, che svolgono un ruolo cruciale in molti cantieri.

5. Normative ambientali

Sebbene siano essenziali per garantire una costruzione sostenibile e rispettosa dell'ambiente, le norme ecologiche possono anche aggiungere costi supplementari ai progetti. I regolamenti in materia di efficienza energetica, ad esempio, per quanto vantaggiosi a lungo termine, possono far lievitare i costi iniziali.

Di fronte a queste sfide, il settore edile svizzero deve innovare e trovare soluzioni adeguate per rispondere ai bisogni urgenti in materia di alloggi, rispettando al contempo le norme ecologiche e le aspettative dei cittadini.

Conclusione

L'architettura del panorama immobiliare svizzero è complessa tanto quanto le sue montagne e le sue valli. Nonostante un'economia robusta e una crescente domanda di alloggi, il settore edile deve confrontarsi con una miriade di sfide. Dalla densificazione urbana alla carenza di terreni disponibili, passando per il rincaro dei materiali e la pressione demografica, ogni aspetto del mercato immobiliare svizzero è influenzato da una combinazione unica di fattori locali e globali.

Zurigo si presenta come un esempio di successo, che coniuga innovazione e crescita. Al contrario, altre regioni, come la Svizzera romanda, si trovano ad affrontare sfide più pressanti in termini di disponibilità di terreni e costi di costruzione.

La pandemia ha esacerbato alcune di queste sfide, in particolare perturbando le catene di approvvigionamento e aumentando i costi. Tuttavia, ha anche evidenziato la necessità di una riflessione più approfondita sul modo in cui le città e i paesaggi si sviluppano.

Mentre la Svizzera naviga in queste acque complesse, una cosa è chiara: una pianificazione oculata, una regolamentazione equilibrata e innovazioni costanti saranno essenziali per garantire che il settore edile possa rispondere ai bisogni della popolazione preservando al contempo la bellezza naturale e l'integrità ecologica del Paese. In questo complesso puzzle, ogni tassello, che si tratti di un'autorità locale, di un promotore, di un investitore o di un cittadino, svolgerà un ruolo cruciale nel definire il futuro del panorama immobiliare svizzero.

Fonte: UBS