Riforma del diritto svizzero della locazione nel 2023: effetti sulla sublocazione e sulla disdetta anticipata dei contratti di locazione.

Il 29 settembre 2023, l'Assemblea federale svizzera ha adottato una riforma del diritto di locazione. Tale riforma introduce importanti cambiamenti, in particolare per quanto riguarda la sublocazione e la disdetta anticipata dei contratti di locazione in caso di cambiamento di proprietà. Mentre i proprietari accolgono favorevolmente queste modifiche, le associazioni degli inquilini, come Asloca, le hanno vivamente contestate. In questo articolo analizzeremo i principali aspetti della riforma del diritto di locazione, le sue implicazioni per inquilini e proprietari e ci chiederemo se rappresenti davvero un cambiamento significativo nel panorama delle locazioni in Svizzera.

**Introduzione **

La recente riforma del diritto svizzero della locazione ha suscitato un notevole dibattito tra proprietari e associazioni degli inquilini. Adottata nel settembre 2023, la riforma introduce diverse modifiche che riguardano la sublocazione e la disdetta anticipata dei contratti di locazione in caso di cambiamento di proprietà. Se alcuni hanno accolto questi cambiamenti come un passo verso un mercato delle locazioni più equo, altri ritengono che potrebbero non essere così rivoluzionari come sembrano. In questo articolo esamineremo nel dettaglio tali modifiche, analizzandone i potenziali effetti e verificando se rispondano realmente alle preoccupazioni sia dei proprietari sia degli inquilini.

I. Sublocazione: regolamentazione rafforzata e restrizioni

La sublocazione è da anni fonte di controversie sul mercato delle locazioni. La nuova riforma del diritto di locazione mira ad affrontare alcune di queste problematiche imponendo norme più rigorose in materia di sublocazione.

A. Obbligo di consenso scritto

Una modifica significativa consiste nel fatto che gli inquilini dovranno ora ottenere il consenso scritto dei proprietari prima di sublocare i propri alloggi. La richiesta scritta dovrebbe includere informazioni quali il nome del subconduttore, i termini del contratto, l'uso previsto dei locali, il canone di sublocazione e la durata della sublocazione. Se durante la sublocazione intervengono modifiche, l'inquilino è tenuto a informarne tempestivamente il proprietario.

B. Ulteriori motivi per il rifiuto del proprietario

La riforma introduce due nuovi motivi che consentono ai proprietari di rifiutare la sublocazione. In primo luogo, se un inquilino non fornisce nella propria richiesta le informazioni necessarie, compresi il nome del subconduttore e i termini del contratto, il proprietario può respingere la sublocazione. In secondo luogo, anche le sublocazioni di durata superiore a due anni possono essere rifiutate dal proprietario.

C. Maggiore discrezionalità del proprietario

Una modifica degna di nota è che i proprietari avranno ora maggiore potere di rifiutare la sublocazione per motivi non esplicitamente previsti dalla legge. Sebbene ciò possa offrire ai proprietari una maggiore flessibilità, solleva anche interrogativi sui criteri che giustificano tali rifiuti. I precedenti giurisprudenziali svolgeranno probabilmente un ruolo fondamentale nel chiarire in quali circostanze un proprietario possa rifiutare la sublocazione, con l'aspettativa che i motivi siano seri e addotti in buona fede.

D. Mancanza di chiarezza sui termini di risposta

La riforma non specifica entro quale termine i proprietari debbano rispondere alle richieste di sublocazione, né precisa quali siano le conseguenze nel caso in cui il proprietario non fornisca alcuna risposta. Questa mancanza di chiarezza può determinare controversie tra proprietari e inquilini in assenza di indicazioni precise.

E. Disdetta straordinaria in caso di violazione delle norme sulla sublocazione

La nuova legge introduce inoltre una disposizione che consente ai proprietari di disdire i contratti di locazione nei casi in cui il subconduttore sublochi in tutto o in parte l'immobile senza il consenso scritto del proprietario, fornisca informazioni false o ometta di informare il proprietario delle modifiche relative alla richiesta di sublocazione. La disdetta può intervenire dopo che una diffida scritta è rimasta senza risposta per 30 giorni.

II. Disdetta anticipata del contratto di locazione in caso di cambiamento di proprietà

A. Trasferimento del contratto di locazione in caso di vendita dell'immobile

Attualmente, quando un proprietario vende un immobile locato, il contratto di locazione viene automaticamente trasferito al nuovo proprietario, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano. Il nuovo proprietario può quindi disdire il contratto alla successiva scadenza contrattuale oppure, in determinate circostanze, in anticipo.

B. Diritto del nuovo proprietario alla disdetta anticipata

Secondo la riforma, il diritto del nuovo proprietario di disdire anticipatamente il contratto di locazione viene ampliato. Egli può disdire il contratto alla prossima scadenza legale, senza dover rispettare i termini di preavviso contrattuali. Ciò significa che, in caso di vendita dell'immobile, il nuovo proprietario può disdire il contratto più rapidamente rispetto al passato.

C. Requisito di un bisogno personale urgente

Tuttavia, questo diritto alla disdetta anticipata è limitato ai casi in cui il nuovo proprietario o i suoi congiunti abbiano un bisogno urgente e specifico dell'immobile locato. Per gli immobili residenziali, ciò riguarda il bisogno personale del nuovo proprietario o dei suoi congiunti stretti. Nel caso degli immobili commerciali, il nuovo proprietario deve avere l'intenzione di esercitare un'attività commerciale nei locali locati.

D. Procedure legali prolungate e proroga dei contratti di locazione

In pratica, quando l'inquilino contesta la disdetta in sede giudiziaria, il nuovo proprietario non può prendere possesso dell'immobile prima di diversi mesi o persino di diversi anni. Ciò è dovuto al coinvolgimento di più autorità giudiziarie, tra cui un'autorità di conciliazione, il tribunale cantonale di prima istanza, il tribunale cantonale di seconda istanza e il tribunale federale. Inoltre, durante le controversie legali, agli inquilini vengono spesso concesse proroghe del contratto di locazione.

E. Inefficacia della riforma

La proposta iniziale mirava a semplificare la procedura legale di disdetta anticipata del contratto di locazione in caso di necessità del nuovo proprietario e ad allentare i criteri applicati dai tribunali. Tuttavia, dopo una fase di consultazione, l'Assemblea federale ha deciso di eliminare il concetto di "bisogno urgente". La legge riveduta consente ora al nuovo proprietario di disdire il contratto basandosi su un "bisogno importante e attuale", determinato mediante una valutazione oggettiva, senza tuttavia specificare tali termini.

Conclusione

In conclusione, la recente riforma del diritto svizzero della locazione ha introdotto cambiamenti che riguardano sia i proprietari sia gli inquilini. Sebbene introduca norme più rigorose in materia di sublocazione e ampli i motivi di disdetta anticipata del contratto da parte dei nuovi proprietari, resta da vedere come tali modifiche si concretizzeranno nella pratica.

La riforma potrebbe non rappresentare il cambiamento radicale che alcuni auspicavano. L'eliminazione del requisito del "bisogno urgente" potrebbe non agevolare in modo significativo la procedura di disdetta anticipata del contratto per i nuovi proprietari. Le controversie rischiano di persistere e i precedenti giurisprudenziali svolgeranno un ruolo fondamentale nel definire la portata dei diritti di proprietari e inquilini.

Con l'entrata in vigore della riforma, sarà essenziale per tutte le parti interessate, inclusi proprietari, inquilini e professionisti del diritto, monitorarne attentamente l'attuazione e ogni successivo sviluppo giuridico, al fine di garantire un mercato delle locazioni equo ed equilibrato in Svizzera.