Riforma del diritto edilizio in Svizzera: Maggiore protezione per gli acquirenti

In Svizzera, il settore dell'edilizia gioca un ruolo cruciale nell'economia, ma è spesso segnato da sfide giuridiche e contrattuali che incidono sugli acquirenti e sui committenti. Difetti di costruzione, responsabilità poco chiare e clausole contrattuali complesse rendono difficile la tutela dei diritti dei privati. Di fronte a queste problematiche, il Consiglio nazionale ha adottato una riforma del diritto edilizio il 12 settembre 2024, volta a rafforzare la posizione degli acquirenti e a imporre nuovi obblighi ai promotori immobiliari. Questa riforma, che modifica il Codice delle obbligazioni in materia di vendita e contratto d'appalto, introduce misure chiave come l'estensione del termine per la segnalazione dei difetti e un diritto imperativo alla riparazione senza costi per gli acquirenti. Questo articolo esplora in dettaglio i cambiamenti apportati, il loro impatto sugli attori del settore e le prospettive di un mercato immobiliare più trasparente ed equo.

Introduzione

Il 12 settembre 2024, il Consiglio nazionale svizzero ha approvato un'importante riforma del diritto edilizio. Tale revisione del Codice delle obbligazioni, riguardante i contratti di compravendita e d'appalto, mira a rafforzare i diritti degli acquirenti di beni immobili e dei committenti di fronte ai difetti di costruzione. I cambiamenti includono l'estensione del termine per la notifica dei difetti e l'introduzione di un diritto imperativo alla riparazione gratuita, ponendo fine a pratiche contrattuali giudicate abusive dal Consiglio federale. Il presente articolo analizza gli elementi centrali di tale riforma, le sue implicazioni per i diversi attori del settore edile e l'impatto atteso sul mercato immobiliare.

I. Un termine prolungato per notificare i difetti: un cambiamento necessario

Secondo il diritto vigente, gli acquirenti devono verificare l'immobile e segnalare i difetti riscontrati entro un termine molto breve, spesso fissato a sette giorni. Il Tribunale federale ha precisato che tale termine può essere ulteriormente ridotto se i difetti rischiano di causare danni maggiori in caso di ritardo. Questa regola, derivante dal diritto della compravendita di beni mobili, si rivela inadeguata per i beni immobili, soprattutto a causa della complessità dei difetti occulti che emergono gradualmente.

a. Critiche al sistema attuale

È unanimemente riconosciuto che il termine attuale sia troppo breve e metta in difficoltà i profani, i quali spesso non possiedono le competenze necessarie per identificare e segnalare correttamente i difetti. Il Consiglio federale ha sottolineato come tali regole siano particolarmente inadatte ai contratti legati a opere immobiliari, dove i vizi possono manifestarsi insidiosamente nel corso di settimane o mesi.

b. Nuova norma: un termine di 60 giorni

Per porre rimedio a tali criticità, la riforma introduce un termine di 60 giorni per segnalare i difetti, siano essi palesi o occulti. Tale termine decorre dal momento della scoperta del vizio, consentendo così agli acquirenti di consultare professionisti per ottenere consulenza legale e tecnica prima di procedere alla notifica. A differenza delle prassi attuali, questo termine non potrà essere ridotto contrattualmente, sebbene restino possibili termini più lunghi, come quelli previsti dalla Norma SIA 118 (due anni).

II. Un diritto imperativo alla riparazione: fine delle pratiche abusive

Prima della riforma, gli acquirenti non godevano di un diritto esplicito alla riparazione dei difetti. I contratti includevano spesso clausole di cessione dei diritti di garanzia, che trasferivano la responsabilità dai promotori ai subappaltatori. Queste clausole permettevano ai promotori di svincolarsi dalle proprie responsabilità, sollevando numerosi problemi pratici e legali. Gli acquirenti erano spesso costretti a rivalersi su più subappaltatori per ottenere riparazioni, affrontando rischi legati all'identificazione dei responsabili e alla solvibilità delle imprese.

a. Problemi legati alle clausole di cessione dei diritti di garanzia

Queste clausole sono giudicate dubbie e opache dal Consiglio federale, oltre a essere patologiche sul piano giuridico. Rendono difficoltosa l'attuazione dei diritti dell'acquirente, che deve gestire spesso la frammentazione delle responsabilità tra diverse imprese e contratti. Di conseguenza, molti acquirenti si ritrovano privi di un effettivo ricorso per la riparazione dei vizi dell'immobile.

b. Nuovo diritto imperativo alla riparazione

La riforma vieta ora ai promotori di escludere la propria responsabilità tramite clausole di cessione dei diritti di garanzia, obbligandoli a riparare direttamente i difetti a proprie spese. Questo diritto imperativo si applica principalmente agli immobili destinati a uso personale o familiare. Tuttavia, il Consiglio nazionale intende estendere tale diritto a tutte le costruzioni, a prescindere dall'uso, dando vita a un dibattito con il Consiglio degli Stati, che preferisce limitarlo ai beni personali e familiari. La decisione finale su tale divergenza sarà presa durante la sessione autunnale 2024 dalla Commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati.

III. Chiarificazione delle garanzie per evitare l'ipoteca legale

La riforma chiarisce inoltre la nozione di "garanzie sufficienti" che i proprietari devono fornire per evitare l'iscrizione di un'ipoteca legale da parte di artigiani e imprenditori. D'ora in avanti, tali garanzie dovranno coprire non solo l'importo richiesto dall'imprenditore, ma anche gli interessi di mora per un periodo di dieci anni. Questa precisazione pone fine a un'incertezza giuridica che spesso complicava la costituzione di tali garanzie sostitutive, migliorando la protezione delle parti interessate.

IV. Conseguenze per i promotori immobiliari

Per i promotori, questa riforma impone obblighi aggiuntivi, richiedendo un adeguamento delle prassi contrattuali e organizzative. Il divieto delle clausole di trasferimento di responsabilità e l'obbligo di riparare direttamente i vizi incentivano controlli qualità più rigorosi e la costituzione di accantonamenti finanziari per coprire i costi di riparazione.

Conclusione

La riforma del diritto edilizio introduce cambiamenti profondi che rafforzano i diritti degli acquirenti e impongono nuove responsabilità ai promotori. Estendendo il termine per la segnalazione dei difetti e stabilendo un diritto imperativo alla riparazione, la riforma mira a proteggere i privati dai vizi di costruzione e dalle pratiche contrattuali abusive. Per i promotori, questi adeguamenti rappresentano sfide finanziarie e organizzative significative. D'ora in poi, essi dovranno farsi carico delle riparazioni, potenziare i controlli qualità e prevedere riserve di fondi adeguate.

A differenza di alcuni operatori, OAKS GROUP, guidato da Ramzi Chamat e Luca Copercini, pone l'accento sulla tutela degli acquirenti da oltre due anni. Per OAKS GROUP, questa riforma è estremamente positiva, poiché conferma il loro impegno verso pratiche etiche e trasparenti che mettono l'acquirente al centro. Mantenendo elevati standard qualitativi ed evitando clausole abusive, OAKS GROUP continua a distinguersi in un mercato che ricerca maggiore sicurezza e giustizia per chi acquista beni immobili.

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA