Reform des Schweizer Mietrechts 2023: Auswirkungen auf Untermiete und vorzeitige Kündigung von Mietverträgen.

Am 29. September 2023 hat die Schweizer Bundesversammlung eine Reform des Mietrechts verabschiedet. Diese Reform führt bedeutende Änderungen ein, insbesondere in Bezug auf die Untermiete und die vorzeitige Kündigung von Mietverträgen bei Eigentümerwechseln. Während Vermieter diese Änderungen begrüßen, haben Mieterverbände, wie etwa der Mieterinnen- und Mieterverband (MV), diese scharf kritisiert. In diesem Artikel untersuchen wir die wichtigsten Aspekte dieser Mietrechtsreform, ihre Auswirkungen für Mieter und Vermieter und gehen der Frage nach, ob sie tatsächlich eine signifikante Veränderung der Schweizer Mietlandschaft darstellt.

Einleitung

Die jüngste Reform des Schweizer Mietrechts hat zu einer erheblichen Debatte zwischen Vermietern und Mieterverbänden geführt. Die im September 2023 verabschiedete Reform führt mehrere Änderungen ein, die die Untermiete und die vorzeitige Kündigung von Mietverträgen bei Eigentümerwechsel betreffen. Während diese Änderungen von einigen als Schritt hin zu einem gerechteren Mietmarkt gefeiert wurden, sind andere der Ansicht, dass sie möglicherweise nicht so revolutionär sind, wie sie scheinen. In diesem Artikel gehen wir detailliert auf diese Änderungen ein, untersuchen ihre potenziellen Auswirkungen und prüfen, ob sie die Anliegen sowohl der Eigentümer als auch der Mieter tatsächlich berücksichtigen.

I. Untermiete: Verschärfte Regulierung und Einschränkungen

Die Untermiete ist seit Jahren ein Streitpunkt auf dem Mietmarkt. Die neue Mietrechtsreform zielt darauf ab, einige dieser Bedenken durch strengere Vorschriften für die Untermiete auszuräumen.

A. Erfordernis der schriftlichen Zustimmung

Eine bedeutende Neuerung besteht darin, dass Mieter künftig vor der Untervermietung ihrer Wohnräume die schriftliche Zustimmung ihres Vermieters einholen müssen. Dieser schriftliche Antrag muss Details wie den Namen des Untermieters, die Vertragsbedingungen, den beabsichtigten Verwendungszweck, den Untermietzins sowie die Dauer der Untermiete enthalten. Sollten sich während der Untermietdauer Änderungen ergeben, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich darüber zu informieren.

B. Zusätzliche Gründe für die Ablehnung durch den Vermieter

Die Reform führt zwei neue Gründe ein, aus denen Vermieter die Untermiete ablehnen können. Erstens kann der Vermieter die Untermiete verweigern, wenn der Mieter die notwendigen Informationen in seinem Antrag (einschließlich Name des Untermieters und Vertragsbedingungen) nicht bereitstellt. Zweitens können auch Untermietverhältnisse, die eine Dauer von zwei Jahren überschreiten, vom Vermieter abgelehnt werden.

C. Erweitertes Ermessen des Vermieters

Bemerkenswert ist, dass Vermieter nun mehr Befugnisse haben, die Untermiete aus Gründen zu verweigern, die nicht explizit im Gesetz genannt sind. Obwohl dies den Vermietern mehr Flexibilität bietet, wirft es Fragen zu den Kriterien für solche Ablehnungen auf. Rechtliche Präzedenzfälle werden wahrscheinlich eine entscheidende Rolle bei der Klärung der Umstände spielen, unter denen ein Vermieter die Untermiete ablehnen kann, wobei davon ausgegangen wird, dass die Gründe schwerwiegend und nach Treu und Glauben vorgebracht sein müssen.

D. Mangelnde Klarheit bei Antwortfristen

Die Reform spezifiziert weder die Frist, innerhalb derer Vermieter auf Untermietanträge antworten müssen, noch die Konsequenzen, wenn ein Vermieter keine Antwort gibt. Dieser Mangel an Klarheit kann in Ermangelung klarer Richtlinien zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern führen.

E. Ausserordentliche Kündigung bei Verletzung der Untermietregeln

Das neue Gesetz führt zudem eine Bestimmung ein, die es Vermietern ermöglicht, Mietverträge zu kündigen, wenn der Mieter die Immobilie ganz oder teilweise ohne schriftliche Zustimmung untervermietet, falsche Angaben macht oder den Vermieter nicht über Änderungen im Zusammenhang mit dem Untermietantrag informiert. Diese Kündigung kann erfolgen, nachdem eine schriftliche Mahnung 30 Tage lang unbeantwortet geblieben ist.

II. Vorzeitige Kündigung bei Eigentümerwechsel

A. Übertragung des Mietvertrags bei Verkauf der Immobilie

Derzeit wird beim Verkauf einer vermieteten Immobilie der Mietvertrag automatisch mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer übertragen. Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag dann zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin oder unter bestimmten Umständen früher kündigen.

B. Recht des neuen Eigentümers auf vorzeitige Kündigung

Gemäß der Reform wird das Recht des neuen Eigentümers auf eine vorzeitige Kündigung ausgeweitet. Er kann den Mietvertrag zum nächsten gesetzlichen Termin kündigen, ohne die vertraglichen Kündigungsfristen einhalten zu müssen. Das bedeutet, dass bei einem Immobilienverkauf der neue Eigentümer den Mietvertrag schneller als bisher beenden kann.

C. Erfordernis eines dringenden Eigenbedarfs

Dieses Recht auf vorzeitige Kündigung ist jedoch auf Fälle beschränkt, in denen der neue Eigentümer oder nahe Angehörige einen dringenden und spezifischen Bedarf an der gemieteten Immobilie haben. Bei Wohnimmobilien bezieht sich dies auf den Eigenbedarf des neuen Eigentümers oder naher Verwandter. Bei Gewerbeimmobilien muss der neue Eigentümer die Absicht haben, am gemieteten Standort ein Unternehmen zu betreiben.

D. Langwierige Gerichtsverfahren und Mieterstreckungen

In der Praxis kann der neue Eigentümer nach einer Anfechtung der Kündigung durch den Mieter erst nach Monaten oder Jahren über die Immobilie verfügen. Dies liegt an der Beteiligung mehrerer Instanzen, darunter die Schlichtungsbehörde, das erstinstanzliche Kantonsgericht, das zweitinstanzliche Kantonsgericht und das Bundesgericht. Zudem erhalten Mieter während laufender Rechtsstreitigkeiten oft Mieterstreckungen.

E. Ineffektivität der Reform

Der ursprüngliche Vorschlag zielte darauf ab, den rechtlichen Prozess der vorzeitigen Kündigung bei Eigenbedarf zu vereinfachen und die von den Gerichten angewandten Kriterien zu lockern. Nach dem Vernehmlassungsverfahren entschied die Bundesversammlung jedoch, den Begriff „dringender Eigenbedarf“ zu streichen. Das revidierte Gesetz erlaubt es dem neuen Eigentümer nun, den Mietvertrag auf Basis eines „qualifizierten Eigenbedarfs“ zu kündigen, der durch eine objektive Bewertung bestimmt wird, ohne diese Begriffe jedoch näher zu definieren.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die jüngste Mietrechtsreform Änderungen mit sich bringt, die sowohl Vermieter als auch Mieter betreffen. Obwohl sie strengere Regelungen für die Untermiete einführt und die Gründe für eine vorzeitige Kündigung durch neue Eigentümer erweitert, bleibt abzuwarten, wie sich diese Änderungen in der Praxis bewähren werden.

Die Reform ist möglicherweise nicht der radikale Umbruch, den sich manche erhofft hatten. Die Streichung der Anforderung des „dringenden“ Eigenbedarfs wird den Prozess der vorzeitigen Kündigung für neue Eigentümer möglicherweise nicht wesentlich erleichtern. Rechtsstreitigkeiten dürften anhalten, und juristische Präzedenzfälle werden entscheidend dazu beitragen, den Umfang der Rechte von Vermietern und Mietern zu definieren. Da die Reform in Kraft tritt, wird es für alle Beteiligten – einschließlich Eigentümern, Mietern und Rechtsanwälten – entscheidend sein, die Umsetzung und alle daraus resultierenden rechtlichen Entwicklungen genau zu verfolgen, um einen fairen und ausgewogenen Mietmarkt in der Schweiz zu gewährleisten.