Stabilità e ripresa del mercato immobiliare svizzero – T3 2025

Al 31 settembre 2025, il mercato immobiliare svizzero mostra una notevole stabilità. In un contesto caratterizzato dall'imminente abolizione del valore locativo e da tassi ipotecari storicamente bassi, i prezzi residenziali proseguono la loro progressione moderata. Il terzo trimestre conferma una solida ripresa, sostenuta dalla domanda e da un'attività transazionale in aumento nella maggior parte dei grandi agglomerati urbani.

1. Una crescita controllata dei prezzi

I prezzi medi di appartamenti e case sono aumentati del +0,7% nel terzo trimestre 2025, un ritmo identico per entrambi i segmenti. Su dodici mesi, gli appartamenti crescono del +2,6%, mentre le case unifamiliari guadagnano il +2,2%, recuperando parte del ritardo accumulato nel 2023.

Le disparità regionali si restringono:

• Sion (+1,3%) e Zurigo (+1,2%) guidano il rialzo per gli appartamenti.
• Friburgo e San Gallo registrano +1,0%.
• Ginevra (-0,4%) e Bienne (-0,3%) subiscono un leggero calo.

Per le case, Sion (+1,5%), Lugano (+1,1%) e San Gallo (+1,0%) trainano il mercato, mentre Ginevra registra una lieve flessione del –0,3%.

Questa omogeneità riflette un mercato tornato in equilibrio. Le disparità tra cantoni restano limitate: i Grigioni, il Vallese e il Ticino offrono le migliori performance per le case, mentre Appenzello Interno e Friburgo dominano per gli appartamenti. Il Giura e Glarona rimangono gli unici cantoni in flessione.

2. Ginevra: un mercato di contrasti tra rarità e selettività

Il cantone di Ginevra mantiene il suo status di mercato più teso della Svizzera romanda, sebbene il terzo trimestre 2025 abbia segnato una lieve flessione dei prezzi (-0,4% per gli appartamenti e -0,3% per le case). Questa correzione puntuale si inserisce in un contesto di forte selettività degli acquirenti e di un volume di offerta storicamente basso.

Appartamenti: un riaggiustamento dopo i continui rialzi

Dopo una progressione complessiva di oltre il 6% tra il 2023 e il 2024, il mercato degli appartamenti ginevrini mostra una stabilizzazione attesa. Gli immobili di alto standing e gli appartamenti nuovi vicino al centro restano molto richiesti, mentre gli immobili datati che necessitano di ristrutturazioni sono oggetto di negoziazioni più serrate. Il prezzo mediano di un appartamento PPE a Ginevra si mantiene intorno a 13’500 CHF/m², con punte che superano i 18’000 CHF/m² nei quartieri più ambiti (Champel, Florissant, Cologny).

Case: l'effetto rarità domina ancora

Nel segmento delle case unifamiliari, l'offerta rimane pressoché inesistente. Le transazioni riguardano essenzialmente immobili già ristrutturati o situati nei comuni più ricercati del cantone (Collonge-Bellerive, Cologny, Chêne-Bougeries, Vandoeuvres).

I prezzi oscillano tra i 16’000 e i 22’000 CHF/m², a seconda della posizione, della vista e della qualità costruttiva. La lieve correzione osservata nel T3 si spiega più con il profilo degli immobili venduti (meno immobili di altissimo livello questo trimestre) che con una tendenza di fondo.

Prospettive per Ginevra

Le prospettive a breve termine restano da stabili a rialziste, trainate da:

• una forte domanda internazionale, in particolare da parte di espatriati e istituzioni;
• un'offerta strutturalmente limitata dai vincoli fondiari e normativi;
• progetti nuovi rari ma valorizzati, specialmente sulle rive del lago e in comuni periferici come Pregny-Chambésy, Vésenaz o Bernex.

A medio termine, la riforma fiscale potrebbe rafforzare la ritenzione dei proprietari e ridurre ulteriormente la rotazione del parco immobiliare, accentuando la penuria e mantenendo i valori su livelli elevati.

3. Un'attività transazionale in netta accelerazione

L'anno 2025 segna un vero e proprio rilancio del volume delle vendite. Il numero di transazioni immobiliari cresce del +3% nel trimestre e del +20% su base annua, raggiungendo il livello più alto degli ultimi due anni. Questo dinamismo conferma la fiducia degli acquirenti, sostenuta da condizioni di finanziamento ancora attrattive.

I grandi centri urbani (Zurigo, Ginevra, Basilea) concentrano ancora quasi il 30% delle vendite, ma la loro quota tende a diminuire leggermente a favore degli agglomerati medi come Losanna, Berna, Friburgo o Lugano, che rappresentano ora il 20% del totale — il loro livello più alto da dieci anni a questa parte. Le zone periurbane mantengono la loro attrattività, mentre le regioni rurali mostrano una leggera contrazione.

In Romandia, la ripresa è particolarmente visibile nel Vaud e a Friburgo, che beneficiano di un effetto di recupero dopo un 2024 piatto. Il Ticino e il Giura rimangono più in ombra.

4. Una costruzione che resta insufficiente

Nonostante un leggero rimbalzo, la costruzione residenziale non riesce a colmare la penuria strutturale. L'indice della costruzione cresce del +0,6% su base annua, con circa 44 000 alloggi consegnati contro i 42 000 previsti. Tuttavia, il valore dei permessi di costruire crolla dell'8%, indicando che questo sussulto potrebbe essere temporaneo.

I portafogli ordini restano ben forniti fino all'inizio del 2026, ma l'offerta di nuovo resta insufficiente per assorbire la domanda sostenuta. Questa rarità contribuisce a mantenere la pressione sui prezzi, impedendo qualsiasi correzione significativa nonostante la normalizzazione del mercato.

5. Un quadro monetario ancora favorevole

La Banca nazionale svizzera (BNS) ha mantenuto il suo tasso guida allo 0% nel settembre 2025, con l'inflazione annua contenuta al +0,2%.

Le ipoteche fisse a 10 anni si negoziano tra l'1,3% e il 2,0%, livelli quasi identici a quelli del periodo 2020–2021.

La politica monetaria rimane quindi un sostegno essenziale alla stabilità del mercato residenziale.

Le prospettive internazionali — tagli dei tassi attesi negli Stati Uniti e pausa della BCE — lasciano presagire un ambiente durevolmente accomodante.

6. Riforma fiscale: verso un'offerta più ristretta

Il referendum del 28 settembre 2025 costituisce un punto di svolta fondamentale:

Abolizione del valore locativo a partire dal 2028.

Possibilità per i cantoni di introdurre una tassa sulle residenze secondarie.

Questa riforma avvantaggia le famiglie poco indebitate, ma penalizza i proprietari recenti e i primo-acquirenti, privati delle deduzioni degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione. Potrebbe frenare la messa in vendita di beni datati, in particolare da parte di proprietari anziani poco indebitati, accentuando la rarità dell'offerta. A breve termine, il suo impatto sui prezzi dovrebbe restare limitato, ma a medio termine il mercato potrebbe tendere ulteriormente, specialmente nei segmenti delle seconde case e degli oggetti da ristrutturare.

7. Prospettive 2025–2026: stabilità rialzista

Tenuto conto della ripresa moderata e delle condizioni finanziarie vantaggiose, le previsioni di crescita sono riviste al +3% - +3,5% per il 2025. Il mercato resta sostenuto da una domanda resiliente, un'offerta strutturalmente insufficiente e un quadro monetario neutro. La riforma fiscale, seppur incerta, potrebbe rafforzare la tendenza alla stabilizzazione dei prezzi piuttosto che a un'impennata. Nel 2026, la Svizzera dovrebbe quindi proseguire su una traiettoria di crescita contenuta ma duratura, senza rischi di surriscaldamento.

Conclusione

Il terzo trimestre 2025 conferma la solidità strutturale del mercato immobiliare svizzero, che continua a evolversi in un ambiente eccezionalmente stabile. Nonostante le incertezze legate alla riforma fiscale e alla transizione post-valore locativo, i fondamentali rimangono solidi: domanda sostenuta, condizioni di finanziamento vantaggiose e offerta strutturalmente insufficiente.

Il leggero rallentamento osservato in alcuni agglomerati, in particolare a Ginevra o Bienne, non riflette una fragilità del mercato, bensì una fase di aggiustamento naturale dopo diversi anni di continui rialzi. Al contrario, il vigore persistente delle transazioni, in aumento di oltre il 20% su un anno, testimonia un ritorno della fiducia degli acquirenti, trainata dalla maggiore visibilità sui tassi e dall'anticipazione di una stabilità economica.

A breve termine, il mercato elvetico dovrebbe mantenere una traiettoria di crescita controllata, caratterizzata da rialzi moderati e un'attività omogenea tra regioni urbane e periferiche. A medio termine, l'abolizione del valore locativo potrebbe provocare un restringimento durevole dell'offerta, inducendo molti proprietari a mantenere i propri beni. Questo fenomeno, combinato a un deficit cronico di alloggi nuovi, prolungherà la tensione sul mercato residenziale fino al 2026 e oltre.

Per gli attori del settore — promotori, mediatori, prestatori e istituzionali — questo periodo si annuncia come un ciclo di equilibrio esigente, dove la performance dipenderà dalla qualità delle ubicazioni, dal controllo dei costi e dalla capacità di anticipare le mutazioni fiscali. La Svizzera conferma così il suo status di mercato resiliente, prevedibile e attrattivo, sia per le famiglie locali che per i capitali internazionali in cerca di stabilità.

In sintesi, il T3 2025 segna il proseguimento di una fase di normalizzazione duratura, in cui la crescita misurata si impone come segno di maturità e solidità — un equilibrio raro nel panorama immobiliare europeo.

Fonti e metodologia

¹ RealAdvisor Research | ² UST e uffici statistici cantonali di Ginevra, Zurigo, Ticino | ³ Swiss Real Estate Data Pool | ⁴ Società Svizzera degli Impresari-Costruttori (SSIC) | ⁵ Banca nazionale svizzera (BNS) | ⁶ Camera dei notai di Ginevra, RealAdvisor Finance | ⁷ Fed, BCE