Stabilität und Erholung des Schweizer Immobilienmarktes – Q3 2025

Zum 31. September 2025 zeigt der Schweizer Immobilienmarkt eine bemerkenswerte Stabilität. In einem Umfeld, das von der bevorstehenden Abschaffung des Eigenmietwerts und historisch niedrigen Hypothekarzinsen geprägt ist, setzen die Wohnimmobilienpreise ihren moderaten Anstieg fort. Das dritte Quartal bestätigt eine solide Erholung, gestützt durch die Nachfrage und eine zunehmende Transaktionsaktivität in den meisten grossen Agglomerationen.

1. Kontrolliertes Preiswachstum

Die Durchschnittspreise für Wohnungen und Häuser stiegen im dritten Quartal 2025 um +0,7%, wobei beide Segmente das gleiche Tempo aufwiesen. Über zwölf Monate verzeichnen Wohnungen einen Anstieg von +2,6%, während Einfamilienhäuser um +2,2% zulegten und damit einen Teil des Rückstands von 2023 aufholten.

Die regionalen Unterschiede verengen sich:

• Sion (+1,3%) und Zürich (+1,2%) führen den Anstieg bei Wohnungen an.
• Freiburg und St. Gallen verzeichnen +1,0%.
• Genf (-0,4%) und Biel (-0,3%) geben leicht nach.

Bei den Häusern treiben Sion (+1,5%), Lugano (+1,1%) und St. Gallen (+1,0%) den Markt an, während Genf einen leichten Rückgang von –0,3% verzeichnet.

Diese Homogenität spiegelt einen Markt wider, der wieder ins Gleichgewicht gekommen ist. Die Unterschiede zwischen den Kantonen bleiben begrenzt: Graubünden, das Wallis und das Tessin zeigen die besten Leistungen bei Häusern, während Appenzell Innerrhoden und Freiburg bei Wohnungen dominieren. Der Jura und Glarus sind die einzigen Kantone mit rückläufigen Werten.

2. Genf: Ein Markt der Kontraste zwischen Knappheit und Selektivität

Der Kanton Genf behält seinen Status als angespanntester Markt der Westschweiz, obwohl das dritte Quartal 2025 einen leichten Preisrückgang (-0,4% bei Wohnungen und -0,3% bei Häusern) verzeichnete. Diese punktuelle Korrektur erfolgt in einem Umfeld starker Käuferselektivität und einem historisch niedrigen Angebotsvolumen.

Wohnungen: Eine Anpassung nach kontinuierlichen Anstiegen

Nach einem kumulierten Anstieg von über 6% zwischen 2023 und 2024 zeigt der Genfer Wohnungsmarkt eine erwartete Stabilisierung. Hochwertige Immobilien und Neubauwohnungen nahe dem Zentrum bleiben sehr gefragt, während ältere Wohnungen mit Renovierungsbedarf härteren Verhandlungen unterliegen. Der Medianpreis einer Eigentumswohnung in Genf hält sich bei etwa 13’500 CHF/m², mit Spitzenwerten von über 18’000 CHF/m² in den gefragtesten Quartieren (Champel, Florissant, Cologny).

Häuser: Der Knappheitseffekt dominiert weiterhin

Im Segment der Einfamilienhäuser ist das Angebot nahezu nicht existent. Transaktionen betreffen hauptsächlich bereits renovierte Objekte oder Immobilien in den gefragtesten Gemeinden des Kantons (Collonge-Bellerive, Cologny, Chêne-Bougeries, Vandoeuvres).

Die Preise schwanken zwischen 16’000 und 22’000 CHF/m², abhängig von Lage, Aussicht und Bauqualität. Die im Q3 beobachtete leichte Korrektur lässt sich eher durch das Profil der verkauften Immobilien (weniger Luxusobjekte in diesem Quartal) als durch einen grundlegenden Trend erklären.

Perspektiven für Genf

Die kurzfristigen Aussichten bleiben stabil bis steigend, getrieben durch:

• eine starke internationale Nachfrage, insbesondere von Expats und Institutionen;
• ein strukturell begrenztes Angebot aufgrund von Landknappheit und regulatorischen Auflagen;
• seltene, aber aufgewertete Neubauprojekte, insbesondere an den Seeufern und in Randgemeinden wie Pregny-Chambésy, Vésenaz oder Bernex.

Mittelfristig könnte die Steuerreform die Bindung der Eigentümer stärken und die Fluktuation weiter reduzieren, was die Knappheit verschärft und die Werte auf hohem Niveau hält.

3. Deutliche Beschleunigung der Transaktionsaktivität

Das Jahr 2025 markiert einen echten Wiederaufschwung des Verkaufsvolumens. Die Zahl der Immobilientransaktionen steigt um +3% im Quartal und um +20% gegenüber dem Vorjahr, das höchste Niveau seit zwei Jahren. Diese Dynamik bestätigt das Vertrauen der Käufer, getragen von weiterhin attraktiven Finanzierungskonditionen.

Die grossen urbanen Zentren (Zürich, Genf, Basel) konzentrieren noch immer fast 30% der Verkäufe, aber ihr Anteil sinkt leicht zugunsten mittlerer Agglomerationen wie Lausanne, Bern, Freiburg oder Lugano, die nun 20% der Gesamtsumme ausmachen – der höchste Stand seit zehn Jahren. Periurbane Zonen behalten ihre Attraktivität, während ländliche Regionen eine leichte Kontraktion zeigen.

In der Romandie ist die Erholung in Waadt und Freiburg besonders deutlich, was von einem Nachholeffekt nach einem schwachen Jahr 2024 profitiert. Das Tessin und der Jura bleiben eher zurückhaltend.

4. Bauaktivität bleibt unzureichend

Trotz eines leichten Anstiegs kann der Wohnungsbau die strukturelle Knappheit nicht decken. Der Bauindex steigt um +0,6% gegenüber dem Vorjahr, bei etwa 44’000 fertiggestellten Wohnungen gegenüber 42’000 geplanten. Der Wert der Baugenehmigungen sinkt jedoch um 8%, was darauf hindeutet, dass dieser Aufschwung nur vorübergehend sein könnte.

Die Auftragsbücher bleiben bis Anfang 2026 gut gefüllt, aber das neue Angebot bleibt unzureichend, um die anhaltende Nachfrage zu decken. Diese Knappheit trägt dazu bei, den Druck auf die Preise aufrechtzuerhalten, was trotz der Normalisierung des Marktes jede signifikante Korrektur verhindert.

5. Ein weiterhin günstiges monetäres Umfeld

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hielt ihren Leitzins im September 2025 bei 0%, wobei die jährliche Inflation bei moderaten +0,2% blieb.

10-jährige Festhypotheken werden zwischen 1,3% und 2,0% gehandelt, ein Niveau, das nahezu identisch mit dem Zeitraum 2020–2021 ist.

Die Geldpolitik bleibt somit eine wesentliche Stütze für die Stabilität des Wohnungsmarktes.

Die internationalen Aussichten – erwartete Zinssenkungen in den USA und die Pause der EZB – lassen ein dauerhaft akkommodierendes Umfeld erwarten.

6. Steuerreform: Auf dem Weg zu einem knapperen Angebot

Das Referendum vom 28. September 2025 stellt einen Wendepunkt dar:

Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2028.

Möglichkeit für Kantone, eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen.

Diese Reform begünstigt wenig verschuldete Haushalte, benachteiligt jedoch kürzliche Eigentümer und Erstkäufer, da die Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten wegfallen. Dies könnte den Verkauf von Altbauten bremsen, insbesondere durch ältere, wenig verschuldete Eigentümer, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Kurzfristig dürften die Auswirkungen auf die Preise begrenzt bleiben, mittelfristig könnte sich der Markt jedoch weiter anspannen, insbesondere in den Segmenten Zweitwohnungen und Renovierungsobjekte.

7. Aussichten 2025–2026: Stabile Aufwärtstendenz

Angesichts der moderaten Erholung und der vorteilhaften finanziellen Bedingungen werden die Wachstumsprognosen für 2025 auf +3% bis +3,5% revidiert. Der Markt wird weiterhin von einer resilienten Nachfrage, einem strukturell unzureichenden Angebot und einem neutralen geldpolitischen Rahmen gestützt. Die Steuerreform könnte, obwohl mit Unsicherheiten behaftet, eher den Trend zur Preisstabilisierung als einen Boom verstärken. Im Jahr 2026 dürfte die Schweiz somit auf einem Pfad begrenzten, aber nachhaltigen Wachstums bleiben, ohne Gefahr einer Überhitzung.

Fazit

Das dritte Quartal 2025 bestätigt die strukturelle Solidität des Schweizer Immobilienmarktes, der sich weiterhin in einem aussergewöhnlich stabilen Umfeld bewegt. Trotz der Unsicherheiten durch die Steuerreform und den Übergang nach der Eigenmietwertbesteuerung bleiben die Fundamentaldaten solide: anhaltende Nachfrage, vorteilhafte Finanzierungskonditionen und ein strukturell unzureichendes Angebot.

Die leichte Verlangsamung in einigen Agglomerationen, insbesondere in Genf oder Biel, spiegelt keine Marktschwäche wider, sondern eher eine natürliche Anpassungsphase nach mehreren Jahren kontinuierlicher Anstiege. Umgekehrt zeugt die anhaltende Stärke der Transaktionen, die um über 20% gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind, von einer Rückkehr des Käufervertrauens, getragen durch die erhöhte Transparenz bei den Zinsen und die Erwartung wirtschaftlicher Stabilität.

Kurzfristig dürfte der Schweizer Markt einen Pfad kontrollierten Wachstums beibehalten, charakterisiert durch moderate Anstiege und eine homogene Aktivität zwischen urbanen und peripheren Regionen. Mittelfristig könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts zu einer dauerhaften Verknappung des Angebots führen, da viele Eigentümer ihre Immobilien behalten möchten. Dieses Phänomen, kombiniert mit einem chronischen Mangel an neuen Wohnungen, wird die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt bis 2026 und darüber hinaus verlängern.

Für die Akteure der Branche – Bauträger, Makler, Kreditgeber und institutionelle Investoren – verspricht diese Periode einen anspruchsvollen Gleichgewichtszyklus, bei dem der Erfolg von der Qualität der Standorte, der Kostenkontrolle und der Fähigkeit, steuerliche Veränderungen zu antizipieren, abhängen wird. Die Schweiz bestätigt damit ihren Status als resilienter, berechenbarer und attraktiver Markt, sowohl für lokale Haushalte als auch für internationales Kapital auf der Suche nach Stabilität.

Zusammenfassend markiert das Q3 2025 die Fortsetzung einer Phase nachhaltiger Normalisierung, in der sich das massvolle Wachstum als Zeichen von Reife und Solidität etabliert – ein seltenes Gleichgewicht in der europäischen Immobilienlandschaft.

Quellen und Methodik

¹ RealAdvisor Research | ² BFS und statistische Ämter der Kantone Genf, Zürich, Tessin | ³ Swiss Real Estate Data Pool | ⁴ Schweizerischer Baumeisterverband (SBV) | ⁵ Schweizerische Nationalbank (SNB) | ⁶ Notariatskammer Genf, RealAdvisor Finance | ⁷ Fed, EZB