Reform 2026 des Schweizer Baurechts

Seit mehreren Jahren bewegt sich der Schweizer Bausektor in einem immer anspruchsvolleren rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Umfeld. Die zunehmende Komplexität von Immobilienprojekten, die steigenden Qualitätsstandards und die erhöhte Sensibilität gegenüber Risiken im Zusammenhang mit Baumängeln haben den Gesetzgeber dazu veranlasst, den rechtlichen Rahmen für Bau- und Immobilienkaufverträge zu verschärfen. Die Teilrevision des Obligationenrechts, die am 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist, fügt sich in diese Dynamik ein. Sie zielt darauf ab, die Beziehungen zwischen Käufern, Bauherren und Bauunternehmen neu auszubalancieren und gleichzeitig Immobilienwerke sowie die Praxis der Immobilienentwicklung in der Schweiz nachhaltig abzusichern.

1. Jan. 2026

| RAMZI CHAMAT | OAKS GROUP

Reform 2026 des Baurechts: Was sich ändert!

Eine strukturierende Reform für den Bausektor

Seit dem 1. Januar 2026 ist die Teilrevision des Schweizer Obligationenrechts im Bereich des Mängelgewährleistungsrechts in Kraft. Diese Reform markiert eine tiefgreifende Veränderung im vertraglichen Gleichgewicht zwischen Käufern, Bauherren und Bauunternehmen. Sie entspringt dem klaren Willen des Gesetzgebers, den Schutz der Erwerber zu stärken, die Bauqualität zu verbessern und Immobilienwerke in der Schweiz nachhaltig zu sichern.

Über die technischen Anpassungen hinaus verändert diese gesetzliche Entwicklung grundlegend die Vertragspraxis im Schweizer Bausektor und Baurecht, was direkte Auswirkungen auf Immobilienentwicklungen, Generalunternehmer, Architekten, Ingenieure und alle Akteure der Wertschöpfungskette hat.

Eine Mängelrügefrist, die endlich der Realität auf Baustellen entspricht

Bisher stellte die Verpflichtung, Mängel unverzüglich anzuzeigen, eine erhebliche Quelle für Rechtsunsicherheit für Bauherren und Immobilienkäufer dar. Die Reform führt nun eine zwingende gesetzliche Frist von 60 Tagen ein, die bei den meisten Bau- und Immobilienkaufverträgen sowohl für offene als auch für verdeckte Mängel gilt.

Diese Frist spiegelt die Realität auf Baustellen und die wachsende Komplexität von Immobilienprojekten besser wider. Sie ermöglicht eine fundierte technische Analyse der festgestellten Mängel und verhindert, dass Bauunternehmen sich auf missbräuchliche Vertragsklauseln berufen, die die Rügefristen künstlich verkürzen.

Das Recht auf Nachbesserung wird zu einer unverzichtbaren Säule

Die Reform verankert ein fundamentales Prinzip des Schweizer Baurechts: Das Recht auf Nachbesserung von Mängeln wird obligatorisch.

Im Rahmen von Neubauten kann der Erwerber nun die kostenlose Behebung von Mängeln verlangen, ohne dass dieses Recht vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann. Dieses Prinzip wird auch auf den Werkvertrag ausgeweitet, wodurch Klauseln, die dieses Recht in der gängigen Praxis einschränkten oder aufhoben, nun nichtig sind.

Diese Entwicklung zwingt Generalunternehmer, Schweizer Bauherren und technische Mandatare zu einem erhöhten Anforderungsniveau hinsichtlich der Ausführungsqualität, der Baustellenüberwachung und des Mängelmanagements, während gleichzeitig die Rechtssicherheit für Bauherren gestärkt wird.

Verjährungsfristen sind nun unantastbar

Ein weiterer wichtiger Fortschritt: Die fünfjährigen Verjährungsfristen für Baumängel erhalten einen zwingenden Charakter.

Jede vertragliche Verkürzung dieser Fristen zu Lasten des Käufers oder Bauherrn ist nun untersagt. Diese Maßnahme stärkt die Rechtssicherheit, gleicht die Haftung der Unternehmen an den tatsächlichen Lebenszyklus von Immobilienwerken an und sichert Immobilienentwicklungsprojekte mittel- und langfristig ab.

Bauhandwerkerpfandrecht: Eine erhöhte Absicherung der Garantien

Die Reform wirkt sich auch auf das System des Bauhandwerkerpfandrechts aus, eine zentrale Säule der Finanzierung und Absicherung von Bauarbeiten.

Künftig müssen Garantien, die dazu dienen, ein solches Pfandrecht abzuwenden oder zu ersetzen, die Hauptforderung sowie Verzugszinsen für eine maximale Dauer von zehn Jahren abdecken. Diese gesetzliche Klarstellung, die aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts hervorgeht, erleichtert die praktische Umsetzung von Garantien und stärkt die Sicherheit sowohl für Eigentümer als auch für Bauunternehmen.

Unmittelbare Auswirkungen auf die Vertragspraxis

Diese neuen Regeln machen eine gründliche Überarbeitung der Bauverträge erforderlich:

• Allgemeine Geschäftsbedingungen, Werkverträge, Immobilienkaufverträge, Garantiemechanismen, Mängelmanagement und Haftungsregelungen müssen unverzüglich angepasst werden.

Unternehmen, die diese Veränderungen nicht antizipieren, setzen sich erhöhten rechtlichen Risiken aus, während Bauherren von einem gesetzlichen Rahmen profitieren, der schützender, klarer und ausgewogener ist und den aktuellen Standards des Schweizer Immobilienmarktes entspricht.

Fazit

Die 2026 in Kraft getretene Revision des Gewährleistungsrechts stellt einen bedeutenden Wendepunkt für den Schweizer Bausektor dar. Sie bietet einen besseren Schutz für Käufer und Bauherren, erfordert jedoch im Gegenzug höhere Anforderungen an Bauprofis, Generalunternehmer und Schweizer Baufirmen.

In diesem verschärften regulatorischen Umfeld legt OAKS GROUP besonderen Wert auf die Auswahl erstklassiger Mandatare, Generalunternehmer und Schweizer Baufirmen, die für ihren hohen technischen Anspruch, ihre finanzielle Stabilität und ihre fundierte Kenntnis des Schweizer Baurechts bekannt sind. Dieser Ansatz garantiert die Qualität der Bauausführung, die Rechtssicherheit der Projekte und den nachhaltigen Schutz der Interessen von Käufern und Bauherren, die im Zentrum jeder Immobilienentwicklung der Gruppe stehen.