Reform des Schweizer Baurechts: Besserer Schutz für Käufer

In der Schweiz spielt die Baubranche eine zentrale Rolle in der Wirtschaft, ist jedoch häufig von rechtlichen und vertraglichen Herausforderungen geprägt, die Käufer und Bauherren belasten. Baumängel, unklare Verantwortlichkeiten und komplexe Vertragsklauseln erschweren den Schutz der Rechte von Privatpersonen. Angesichts dieser Problematik hat der Nationalrat am 12. September 2024 eine Reform des Baurechts verabschiedet, die darauf abzielt, die Position der Käufer zu stärken und den Immobilienentwicklern neue Pflichten aufzuerlegen. Die Reform, welche das Obligationenrecht im Bereich Kauf- und Werkverträge anpasst, führt Schlüsselmassnahmen ein wie die Verlängerung der Mängelrügefrist sowie ein zwingendes Recht auf kostenlose Nachbesserung für Käufer. Dieser Text beleuchtet die durch die Reform bewirkten Änderungen, deren Auswirkungen auf die Akteure der Branche sowie die Perspektiven für einen transparenteren und faireren Immobilienmarkt.

Einleitung

Am 12. September 2024 verabschiedete der Schweizer Nationalrat eine grundlegende Reform des Baurechts. Diese Revision des Obligationenrechts, welche Kauf- und Werkverträge betrifft, hat zum Ziel, die Rechte von Immobilienkäufern und Bauherren gegenüber Baumängeln zu stärken. Die Änderungen umfassen eine längere Frist zur Meldung von Mängeln sowie die Einführung eines zwingenden Rechts auf kostenlose Nachbesserung für Käufer, um vertraglichen Praktiken entgegenzuwirken, die vom Bundesrat als missbräuchlich eingestuft wurden. Dieser Artikel analysiert die Hauptelemente der Reform, ihre Implikationen für die verschiedenen Akteure der Baubranche und ihre erwarteten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

I. Längere Mängelrügefrist: Eine notwendige Änderung

Nach geltendem Recht müssen Käufer das Objekt prüfen und entdeckte Mängel innerhalb einer sehr kurzen Frist anzeigen, die oft auf sieben Tage festgelegt ist. Das Bundesgericht hat präzisiert, dass diese Frist sogar verkürzt werden kann, wenn die Mängel bei Verzögerung grössere Schäden verursachen könnten. Diese Regelung, die aus dem Fernhandel mit Waren stammt, erweist sich für Immobilien als ungeeignet, insbesondere aufgrund der Komplexität verborgener Mängel, die oft erst schleichend zutage treten.

a. Kritik am aktuellen System

Es besteht Einigkeit darüber, dass die aktuelle Frist zu kurz bemessen ist und Laien überfordert, da sie oft nicht über das nötige Fachwissen verfügen, um Mängel korrekt zu identifizieren und zu melden. Der Bundesrat betonte, dass diese Regeln für Werkverträge im Bauwesen besonders ungeeignet seien, da Mängel hier schleichend über Wochen oder Monate auftreten können.

b. Neue Regelung: 60-tägige Frist

Um diese Probleme zu beheben, führt die Reform eine 60-tägige Frist zur Mängelrüge ein, unabhängig davon, ob es sich um offene oder versteckte Mängel handelt. Diese Frist beginnt mit der Entdeckung des Mangels und ermöglicht es Käufern, Fachleute für rechtliche und technische Beratung hinzuzuziehen, bevor sie den Mangel melden. Entgegen der bisherigen Praxis kann diese Frist vertraglich nicht verkürzt werden, wobei längere Fristen, wie sie etwa die SIA-Norm 118 (zwei Jahre) vorsieht, weiterhin möglich bleiben.

II. Zwingendes Nachbesserungsrecht: Schluss mit missbräuchlichen Praktiken

Vor der Reform hatten Käufer kein explizites Recht auf Mängelbeseitigung. Verträge enthielten häufig Klauseln zur Abtretung von Gewährleistungsrechten, wodurch die Verantwortung für Mängel von den Entwicklern auf die Subunternehmer übertragen wurde. Solche Klauseln erlaubten es Entwicklern, sich aus der Verantwortung zu ziehen, was zahlreiche praktische und rechtliche Probleme aufwarf. Käufer mussten sich oft an mehrere Subunternehmer wenden, um Reparaturen zu erwirken, was mit erheblichen Risiken hinsichtlich der Identifizierung der Verantwortlichen und der Zahlungsfähigkeit der Unternehmen verbunden war.

a. Probleme durch Klauseln zur Abtretung von Gewährleistungsrechten

Diese Klauseln werden vom Bundesrat nicht nur als zweifelhaft und intransparent bewertet, sondern sind auch rechtlich problematisch. Sie erschweren die Durchsetzung der Käuferrechte, da Betroffene oft vor der Herausforderung stehen, die verantwortlichen Firmen zu identifizieren und verschiedene Verträge mit unterschiedlichen Haftungsklauseln zu verwalten. In der Folge blieben viele Käufer ohne wirkliche Handhabe zur Behebung der Mängel an ihrem Eigentum.

b. Neues zwingendes Nachbesserungsrecht

Die Reform verbietet Entwicklern künftig, ihre Haftung mittels Abtretungsklauseln auszuschliessen; sie verpflichtet die Entwickler dazu, Mängel direkt auf eigene Kosten zu beheben. Dieses zwingende Recht gilt primär für Immobilien, die dem persönlichen oder familiären Gebrauch dienen. Der Nationalrat strebt jedoch eine Ausweitung auf alle Bauwerke an, unabhängig vom Verwendungszweck, was zu einer Debatte mit dem Ständerat führt, der das Recht auf den persönlichen und familiären Bereich beschränken möchte. Die endgültige Entscheidung über diese Differenz wird während der Herbstsession 2024 durch die Rechtskommission des Ständerates getroffen.

III. Klärung der Sicherheiten zur Vermeidung des Bauhandwerkerpfandrechts

Die Reform klärt zudem den Begriff der „genügenden Sicherheit“, die Eigentümer leisten müssen, um die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts durch Handwerker und Unternehmer zu verhindern. Künftig müssen diese Sicherheiten nicht nur den vom Unternehmer geforderten Betrag abdecken, sondern auch Verzugszinsen für einen Zeitraum von zehn Jahren. Diese Klärung beendet eine Rechtsunsicherheit, die die Erstellung solcher Ersatzgarantien oft erschwerte, und verbessert so den Schutz der betroffenen Parteien.

IV. Konsequenzen für Immobilienentwickler

Für Entwickler bringt diese Reform zusätzliche Pflichten mit sich, die eine Anpassung ihrer vertraglichen und organisatorischen Praktiken erfordern. Das Verbot von Haftungsübertragungsklauseln und die Verpflichtung zur direkten Mängelbeseitigung fördern strengere Qualitätskontrollen und die Bildung finanzieller Rückstellungen zur Deckung potenzieller Reparaturkosten.

Fazit

Die Baurechtsreform bringt tiefgreifende Änderungen, die die Rechte der Käufer stärken und Immobilienentwicklern neue Verantwortung auferlegen. Durch die Verlängerung der Mängelrügefrist und die Einführung eines zwingenden Nachbesserungsrechts zielt die Reform darauf ab, Privatpersonen vor Baumängeln und missbräuchlichen Vertragsklauseln zu schützen. Für Entwickler bedeuten diese Anpassungen finanzielle und organisatorische Herausforderungen. Sie müssen künftig nicht nur für Reparaturen geradestehen, sondern ihre Qualitätskontrollen verschärfen und Mittel für die Kostenbehebung bei Mängeln vorsehen.

Im Gegensatz zu einigen anderen Entwicklern legt die OAKS GROUP unter der Leitung von Ramzi Chamat und Luca Copercini schon seit über zwei Jahren den Fokus auf den Schutz der Käufer. Für OAKS GROUP ist diese Reform äusserst positiv, da sie ihr Engagement für ethische und transparente Praktiken bestätigt, bei denen der Käufer im Mittelpunkt steht. Durch die Aufrechterhaltung hoher Qualitätsstandards und den Verzicht auf missbräuchliche Klauseln hebt sich OAKS GROUP weiterhin in einem Markt ab, der nach mehr Sicherheit und Gerechtigkeit für Immobilienkäufer strebt.

Ramzi Chamat

OAKS GROUP SA