07 octobre 2026 — Ramzi Chamat

Fiscalité immobilière à Genève : les changements clés en 2026

En cette fin d'année 2026, le paysage de la fiscalité immobilière à Genève et en Suisse connaît une mutation structurelle profonde. Pour les propriétaires et investisseurs accompagnés par OAKS GROUP, comprendre ces ajustements est essentiel pour optimiser la gestion de leur patrimoine dans un environnement réglementaire en constante évolution.

La fin de la valeur locative : un tournant historique

La mesure la plus marquante de l'année 2026 est sans conteste la suppression de la valeur locative, votée en septembre 2025 et entrée en vigueur pour simplifier le système fiscal suisse [3]. Ce changement met fin à l'imposition d'un revenu fictif pour les propriétaires occupants [3]. Désormais, les propriétaires ne sont plus imposés sur cette valeur théorique, mais perdent en contrepartie la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires ainsi que certains frais d'entretien de leur déclaration fiscale [3]. Cette réforme, bien que clivante lors des débats politiques [6], harmonise la situation des propriétaires avec celle des locataires, tout en modifiant les calculs de rentabilité nette pour les acquisitions résidentielles.

Dynamique du marché et pression fiscale

Parallèlement à cette réforme, le canton de Genève a intégré des ajustements dans le cadre des réformes fiscales suisses de 2026, visant notamment une baisse de l'impôt sur la fortune [3]. Cette mesure cherche à rééquilibrer la pression fiscale globale sur le patrimoine, dans un contexte où les valeurs immobilières ont continué de progresser [3]. Selon les données d'UBS, les prix des logements en propriété ont enregistré une hausse de 3,6 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2026 [9]. Cette tendance haussière, couplée à une croissance des loyers demandés de 2,4 % [9], souligne la résilience du marché genevois malgré les ajustements fiscaux.

Rénovation énergétique et incitations

Le levier fiscal lié à la transition énergétique demeure une priorité stratégique pour les propriétaires genevois. Bien que les règles de calcul du DPE aient évolué au niveau national pour mieux refléter l'efficacité des systèmes de chauffage électriques [4], l'investissement dans la performance énergétique reste le moyen le plus efficace de valoriser un bien tout en bénéficiant de déductions fiscales optimisées. Chez OAKS GROUP, nous observons que les biens répondant aux standards THPE (Très Haute Performance Énergétique) conservent une attractivité supérieure, indépendamment des fluctuations conjoncturelles.

Ce qu'il faut retenir

La suppression de la valeur locative supprime l'imposition sur le revenu fictif mais limite les déductions d'intérêts hypothécaires [3].
L'impôt sur la fortune à Genève bénéficie d'un allègement pour compenser la revalorisation des actifs immobiliers [3].
Le marché immobilier suisse affiche une croissance nominale des prix prévue entre 3,5 % et 4,0 % pour l'ensemble de l'année 2026 [9].
La stratégie patrimoniale doit désormais privilégier la valorisation intrinsèque du bien plutôt que l'optimisation fiscale par la dette hypothécaire.

Questions fréquentes

Quel est l'impact immédiat de la suppression de la valeur locative pour un propriétaire genevois ?

Le propriétaire ne déclare plus de revenu fictif, ce qui réduit son revenu imposable, mais il ne peut plus déduire les intérêts de sa dette hypothécaire ni les frais d'entretien courant de son bien [3].

La baisse de l'impôt sur la fortune compense-t-elle la hausse des prix immobiliers ?

La réforme fiscale de 2026 vise spécifiquement à rééquilibrer la pression fiscale face à la revalorisation des actifs, offrant un soulagement aux propriétaires dont la fortune nette a mécaniquement augmenté avec la hausse des prix du marché [3].

Comment OAKS GROUP conseille-t-il d'aborder ces changements fiscaux ?

Nous recommandons une analyse personnalisée de votre situation, car l'impact de la suppression de la valeur locative dépend fortement de votre taux d'endettement et de votre situation fiscale globale.