Reform 2026: Neuer Rahmen für das Bauwesen in der Schweiz

Qualität, Transparenz und Verantwortung sind zentrale Erwartungen im Immobilien- und Bausektor geworden. Die Reform des privaten Baurechts, die am 1. Januar 2026 in Kraft tritt, fügt sich in diese Dynamik ein. Sie führt wesentliche Anpassungen im Obligationenrecht (OR) und im Zivilgesetzbuch (ZGB) ein und bietet endlich einen klareren, ausgewogeneren und besser an die Marktgegebenheiten angepassten Rechtsrahmen.

Diese Entwicklung, die von den Akteuren, die sich für nachhaltiges und verantwortungsbewusstes Bauen engagieren, lange erwartet wurde, zielt darauf ab, Käufer besser zu schützen, die vertragliche Transparenz zu stärken und beispielhafte Praktiken aufzuwerten. Sie stellt einen echten Wendepunkt für die Branche dar.

Bei OAKS GROUP begrüßen wir diese Reform ausdrücklich. Sie steht in perfektem Einklang mit unseren Werten: Qualitätsanspruch, Rückverfolgbarkeit der Arbeiten und eine sorgfältige Begleitung unserer Kunden. In den folgenden Abschnitten stellen wir Ihnen die wichtigsten Änderungen dieser Gesetzesrevision vor und was diese konkret für Sie als Fachleute und zukünftige Eigentümer bedeuten.

Der 1. Januar 2026 markiert einen entscheidenden Schritt für die Immobilien- und Baubranche in der Schweiz. Nach mehrjährigen Debatten und Konsultationen tritt die Teilrevision des Obligationenrechts (OR) und des Zivilgesetzbuchs (ZGB) in Kraft. Diese neuen Bestimmungen bringen lang erwartete Klarstellungen und eine erhebliche Stärkung der Rechte von Käufern und Bauherren bei Baumängeln. Als Bauträger, der sich für nachhaltige Qualität einsetzt, begrüßt OAKS GROUP diese Entwicklung. Sie schützt Eigentümer besser, nimmt die gesamte Bau-Wertschöpfungskette in die Pflicht und beseitigt bestimmte unausgewogene Vertragspraktiken. Es ist eine gesunde Reform, die seriöse und transparente Unternehmen aufwertet.

1. Ende der Haftungsausschlussklauseln: Wiederherstellung der vertraglichen Gerechtigkeit

Bisher konnten Immobilienkaufverträge Klauseln enthalten, die die Haftung des Bauträgers bei Mängeln einschränkten oder ausschlossen. Ab 2026 wird dies nicht mehr möglich sein. Artikel 368 Absatz 2bis OR schreibt nun eine zwingende Verpflichtung zur kostenlosen Mängelbeseitigung für Mängel vor, die innerhalb von zwei Jahren nach Abnahme eines Neubaus festgestellt werden.

Jeder Versuch, dieses Recht aufzuheben oder einzuschränken, gilt als nichtig.

Konkret bedeutet das:

• Der Käufer muss nicht mehr um Nachbesserung kämpfen.
• Der Bauträger oder Verkäufer bleibt der einzige und verantwortliche Ansprechpartner.
• Die Position des seriösen Bauträgers wird gestärkt: Er kann die Qualität seiner Arbeit unter Beweis stellen und bei Bedarf Regress bei seinen Subunternehmern nehmen.

Unsere Sichtweise:

Dieser Fortschritt schützt Eigentümer, stärkt die Glaubwürdigkeit der Branche und stellt eine lang ersehnte vertragliche Fairness wieder her.

2. Klare Mängelrügefrist: 60 Tage statt „umgehend“

Bisher verlangte das OR, einen Mangel „umgehend“ nach Entdeckung zu melden – eine vage Formulierung, die zu unzähligen Rechtsstreitigkeiten führte. Ab 2026 legt Artikel 367 Absatz 1bis OR eine Frist von 60 Tagen für die Meldung eines Mangels ab dessen Entdeckung fest. Diese Frist gilt auch für verdeckte Mängel und kann vertraglich nicht verkürzt werden.

Warum dies ein Fortschritt ist:

• Ende der Rechtsunsicherheit.
• Der Käufer hat ausreichend Zeit, Mängel zu dokumentieren.
• Erhöhte Sicherheit für alle Parteien.

Unser Engagement:

OAKS GROUP praktiziert bereits eine sorgfältige Rückverfolgbarkeit und Nachkontrolle der Ausführungen. Diese neue Frist passt perfekt zu unseren Qualitätsstandards und unserer Begleitung nach der Übergabe.

3. Konsolidierte Verjährungsfrist: Unantastbare 5 Jahre

Die Verjährungsfrist bleibt auf 5 Jahre nach Abnahme festgelegt (Art. 371 OR), aber die Reform unterbindet endgültig die Möglichkeit, diese Frist vertraglich auf 2 oder 3 Jahre zu verkürzen, wie es in einigen Verträgen vorgesehen war.

Was das garantiert:

• Stabile und transparente Rechtssicherheit.
• Eine klare, nicht verhandelbare Dauer, die Käufer schützt.
• Die Möglichkeit, diese Frist im Rahmen einer freiwilligen vertraglichen Garantie zu verlängern.

4. Ausweitung auf Verkäufe mit Bauverpflichtung

Ab sofort wendet Artikel 219a OR diese Regeln auch auf Verkäufe mit Bauverpflichtung an. Dies betrifft insbesondere den Verkauf von neuen Immobilien, die fertiggestellt sind oder in den zwei Jahren vor der Transaktion gebaut wurden.

Direkte Konsequenz:

• Der Käufer einer Immobilie ab Plan oder einer neuen Villa genießt denselben Schutz wie ein Bauherr.
• Der Bauträger kann sich nicht mehr durch alternative Vertragsgestaltungen aus seiner Verantwortung ziehen.
• Kurz gesagt: Dies ist das Ende einer rechtlichen Grauzone.

5. Anpassung der Norm SIA 118

Die Norm SIA 118, die eine „umgehende“ Mängelrüge verlangte, wird an die neue gesetzliche 60-Tage-Frist angepasst. Vertragsklauseln, die auf der alten Norm basieren, werden unwirksam.

Positive Effekte:

• Harmonisierung zwischen Vertragspraxis und Gesetz.
• Vereinfachte Lesbarkeit und Anwendung der Rechte.
• Anreiz für technische und juristische Büros, ihre Dokumente zu aktualisieren.

6. Bauhandwerkerpfandrecht und Verzugszinsen

Artikel 839 Absatz 3 ZGB wurde geändert: Das Bauhandwerkerpfandrecht umfasst nun auch Verzugszinsen, und zwar für einen Zeitraum von zehn Jahren.

Ziel: Finanzieller Schutz für Leistungserbringer bei Zahlungsverzug oder Streitigkeiten über die Garantie.

7. Eine Reform für eine qualitätsvolle, dokumentierte und verantwortungsvolle Bauweise

Über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus hat diese Reform eine symbolische Bedeutung: Sie festigt das Recht auf eine nachvollziehbare, gut dokumentierte und von den Ausführenden verantwortete Bauweise.

Das impliziert:

• Eine sorgfältige Dokumentation der Arbeiten.
• Eine strukturiertere Abwicklung von Bauabnahmen.
• Verstärkte Nutzung digitaler Plattformen zur Archivierung von Plänen, Berichten und Korrespondenz.

8. Betroffene Projekte und Übergang

• Die neuen Regeln gelten nur für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen werden.
• Frühere Verträge bleiben dem alten Recht unterstellt, sofern keine freiwillige Anpassung erfolgt.

Praktische Empfehlung:

• Wir empfehlen, bereits jetzt Musterverträge und Leistungsbeschreibungen anzupassen, um den Übergang vorwegzunehmen.

9. Eine Chance zur Differenzierung: Qualität, Transparenz, Vertrauen

Diese Reform schafft einen anspruchsvolleren, aber auch gerechteren Rahmen. Für OAKS GROUP ist dies die Gelegenheit, unsere Einzigartigkeit zu bestätigen.

Konkret:

• Unsere Kauf- und Werkverträge sind bereits angepasst.
• Unser Kundendienst und unsere Baudokumentation wurden gestärkt.
• Rückverfolgbarkeit und Transparenz begleiten jedes Projekt, von der Planung bis zur Übergabe.

Fazit: Ein erfreulicher Wendepunkt für die Branche

Die Reform 2026 ist kein Zwang, sondern ein Schritt hin zu einem reiferen, ethischeren und sichereren Immobilienmarkt.

Sie klärt Verantwortlichkeiten, schützt Käufer, stärkt das Vertrauen und spornt zur kontinuierlichen Verbesserung der Praktiken an.

Bei OAKS GROUP machen wir diese Entwicklung zu einem Differenzierungsmerkmal. Transparenz, Qualität und Service sind das Fundament unserer Projekte – heute wie auch für kommende Generationen.