Immobilienreform in der Schweiz: Ein neues Gesetz nimmt Bauträger in die Pflicht und schützt Käufer. Ramzi Chamat

Der Schweizer Immobilienmarkt, der für seine Komplexität und seine hohen Anforderungen bekannt ist, steht vor einer bedeutenden gesetzlichen Änderung. Um den Käuferschutz zu stärken und Rechtsbehelfe bei Mängeln zu vereinfachen, wird derzeit ein neues Gesetz in den eidgenössischen Räten diskutiert. Diese weithin erwartete Reform wird die Verantwortlichkeiten von Bauträgern und Akteuren der Baubranche neu definieren, was spürbare Auswirkungen auf die Praktiken der Branche haben wird.

Einführung

In der Schweiz sind Immobilientransaktionen oft mit Problemen behaftet, die auf die Bauqualität zurückzuführen sind. Derzeit kann die Haftung von Bauträgern begrenzt sein, was Käufer dazu zwingt, ein komplexes Rechtssystem zu durchlaufen, um ihre Rechte bei Mängeln geltend zu machen. Angesichts dieser Herausforderungen haben der Bundesrat und die Räte eine Revision der Immobiliengesetzgebung eingeleitet, die darauf abzielt, die Erwerber besser zu schützen. Dieses neue Gesetz, das für 2026 erwartet wird, soll Käufern einen vereinfachten Rechtsbehelf bieten, indem Bauträger direkt für Mängel haftbar gemacht werden – eine echte Zäsur für die Branche.

Das neue, in den Räten diskutierte Gesetz zielt darauf ab, den Schutz von Immobilienkäufern zu stärken, indem Bauträger direkt für Mängel verantwortlich gemacht werden. Diese Reform, die voraussichtlich 2026 in Kraft treten wird, wird erhebliche Auswirkungen auf den Baumarkt und die Vertragspraktiken haben. Hier sind die wichtigsten Punkte:

I. Stärkung der Verantwortung der Bauträger

Derzeit können Bauträger ihre Haftung bei Mängeln ausschließen, wodurch Käufer gezwungen sind, sich mit Bauunternehmen und Subunternehmern auseinanderzusetzen. Das neue Gesetz zielt darauf ab, diese Situation umzukehren: Der Bauträger wird künftig der Hauptansprechpartner bei Mängeln sein und muss diese Verantwortung übernehmen, auch wenn er sich später an die anderen am Bau beteiligten Parteien wenden muss.

II. Eine als Revolution begrüßte Reform

Für Arnaud Nussbaumer, Rechtsanwalt bei Jacquemoud Stanislas, markiert dieses Gesetz eine echte Revolution im Baurecht. Es dürfte die Erwerber dazu ermutigen, ihre Rechte geltend zu machen, was derzeit oft durch die Notwendigkeit erschwert wird, den Mangel zu beweisen und das verantwortliche Unternehmen zu ermitteln.

III. Definition von Mängeln unverändert

Guillaume Barazzone, Rechtsanwalt und ehemaliger Nationalrat, erinnert daran, dass die Rechtsprechung zur Definition eines Mangels bereits gut etabliert ist. Ein Mangel liegt vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft nicht eingehalten wird oder ein Bauwerk nicht den Regeln der Kunst entspricht. Bei Mängeln können Käufer eine Nachbesserung oder, bei schwerwiegenden Mängeln, die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.

IV. Detailliertere Kaufverträge

Käufer werden wahrscheinlich präzisere und detailliertere Kaufverträge fordern, um sich gegen mögliche Mängel abzusichern – ein Trend, der eine Entwicklung bei der Gestaltung von Immobilienverträgen nach sich ziehen dürfte.

V. Verjährungsfrist und Mängelrüge

Obwohl die Verjährungsfrist bei 5 Jahren bleibt, wird die Frist für die Mängelrüge auf 60 Kalendertage verlängert. Dies bietet Käufern mehr Zeit, um Probleme zu melden – ein bedeutender Fortschritt gegenüber den derzeitigen 7 Tagen.

VI. Eine noch debattierte Reichweite

Zwischen dem Nationalrat und dem Ständerat besteht noch eine wesentliche Differenz. Ersterer möchte, dass das Gesetz für alle Gebäudetypen gilt, während Letzterer den Anwendungsbereich lieber auf private Wohngebäude beschränken möchte.

VII. Anwendung nur auf Neubauten

Das Gesetz wird nur neu errichtete Gebäude betreffen und somit Altbauten ausschließen, auch wenn die Frage der Renovierungen ein Diskussionsthema bleibt.

VIII. Betroffene Käufer

Der Nationalrat schlägt vor, den Schutz auf alle Käufer auszuweiten, während der Ständerat dazu neigt, ihn auf private Erwerber zu beschränken, da diese als weniger gut gerüstet angesehen werden, um Immobilienmängel zu verwalten, als professionelle Investoren.

IX. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Laut Ramzi Chamat, Immobilienentwickler und CEO der OAKS GROUP, dürfte dieses Gesetz die zuverlässigsten Unternehmen der Branche begünstigen, also jene, die eine hohe Qualität liefern. Versicherer arbeiten ebenfalls an Lösungen zur Absicherung der Bauträger, was jedoch die Immobilienpreise nicht beeinträchtigen sollte.

X. Verbesserung der Bauqualität

Durch diese neue Verantwortung werden Bauträger ein starkes Interesse daran haben, mit zuverlässigen Generalunternehmen und Subunternehmern zusammenzuarbeiten, was zu einer Verbesserung der Bauqualität in der Schweiz führen könnte. Seriöse Akteure wie die OAKS GROUP wenden diese Sorgfalt bereits in ihren Projekten an.

Diese Reform kündigt sich als ein bedeutender Wendepunkt für den Bausektor an, da sie Käufern einen besseren Schutz bietet und gleichzeitig Bauträgern sowie Generalunternehmern höhere Standards auferlegt.

Fazit

Die zukünftige Gesetzgebung stellt einen wesentlichen Fortschritt für das Baurecht in der Schweiz dar. Durch die Einführung einer erhöhten Haftung für Bauträger wird sie nicht nur einen besseren Schutz für Käufer fördern, sondern auch eine allgemeine Verbesserung der Bauqualität bewirken. Obwohl noch einige Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich der genauen Tragweite des Gesetzes bestehen, wird die für 2025 geplante Verabschiedung einen Wendepunkt für die Immobilienpraxis markieren. Die zuverlässigsten Akteure, wie jene, die Qualität und Service priorisieren, werden aus dieser Reform gestärkt hervorgehen, während die Käufer endlich von einer verbesserten Rechtssicherheit bei ihren Transaktionen profitieren werden.

Quelle: IMMODAY

Ramzi Chamat OAKS GROUP SA