Riforma immobiliare in Svizzera: una nuova legge responsabilizza i promotori e protegge gli acquirenti. Ramzi Chamat

Il mercato immobiliare svizzero, rinomato per la sua complessità e le sue elevate esigenze, sta per affrontare un importante cambiamento legislativo. Al fine di rafforzare la tutela degli acquirenti e semplificare i ricorsi in caso di difetti, è in discussione nelle camere federali una nuova legge. Questa riforma, ampiamente attesa, ridefinirà le responsabilità dei promotori e degli attori del settore edile, con ripercussioni significative sulle prassi del settore.

Introduzione

In Svizzera, le transazioni immobiliari sono spesso segnate da problematiche legate alla qualità delle costruzioni. Attualmente, la responsabilità dei promotori può essere limitata, obbligando gli acquirenti a navigare in un sistema giuridico complesso per far valere i propri diritti in caso di difetti. Di fronte a queste sfide, il Consiglio federale e le camere hanno avviato una revisione della legislazione immobiliare, volta a tutelare meglio gli acquirenti. Questa nuova legge, attesa per il 2026, dovrebbe offrire agli acquirenti un ricorso semplificato, rendendo i promotori direttamente responsabili dei difetti, un vero e proprio cambiamento radicale per il settore.

La nuova legge in discussione nelle camere mira a rafforzare la tutela degli acquirenti immobiliari rendendo i promotori direttamente responsabili dei difetti. Questa riforma, che dovrebbe entrare in vigore nel 2026, avrà ripercussioni importanti sul mercato dell'edilizia e sulle prassi contrattuali. Ecco i principali punti da ricordare:

I. Rafforzamento della responsabilità dei promotori

Attualmente, i promotori possono escludere la propria responsabilità in caso di difetti, lasciando gli acquirenti a doversi gestire autonomamente nei confronti delle imprese di costruzione e dei subappaltatori. La nuova legge mira a invertire questa situazione: il promotore sarà d'ora in poi il principale interlocutore in caso di difetti e dovrà assumersi tale responsabilità, anche rivalendosi sulle altre parti coinvolte nella costruzione.

II. Una riforma accolta come una rivoluzione

Per Arnaud Nussbaumer, avvocato presso Jacquemoud Stanislas, questa legge segna una vera rivoluzione nel diritto edilizio. Dovrebbe incoraggiare gli acquirenti a far valere i propri diritti, operazione attualmente spesso complicata dalla necessità di dimostrare il difetto e di determinare l'impresa responsabile.

III. Definizione dei difetti invariata

Guillaume Barazzone, avvocato ed ex Consigliere nazionale, ricorda che la giurisprudenza relativa alla definizione di difetto è già ben consolidata. Un difetto si verifica quando una qualità promessa non viene rispettata o quando una costruzione non rispetta le regole dell'arte. In caso di difetto, gli acquirenti potranno richiedere una riparazione o, in caso di difetto grave, la restituzione del bene.

IV. Contratti di compravendita più dettagliati

Gli acquirenti richiederanno probabilmente contratti di compravendita più precisi e dettagliati per proteggersi da eventuali difetti, una tendenza che dovrebbe portare a un'evoluzione nella stesura dei contratti immobiliari.

V. Termine di prescrizione e notifica dei difetti

Sebbene la prescrizione rimanga di 5 anni, il termine per la notifica dei difetti viene esteso a 60 giorni di calendario, il che offre agli acquirenti più tempo per denunciare i problemi, un progresso significativo rispetto ai 7 giorni attuali.

VI. Una portata ancora oggetto di dibattito

Una divergenza importante persiste tra il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati. Il primo desidera che la legge si applichi a tutti i tipi di edifici, mentre il secondo preferisce limitarne il campo agli edifici residenziali privati.

VII. Applicazione ai soli edifici nuovi

La legge riguarderà solo gli edifici costruiti di recente, escludendo così i vecchi fabbricati, anche se la questione delle ristrutturazioni rimane un punto di dibattito.

VIII. Acquirenti interessati

Il Consiglio nazionale propone di estendere la protezione a tutti gli acquirenti, mentre il Consiglio degli Stati raccomanda di restringerla agli acquirenti privati, considerati meno attrezzati per gestire i difetti immobiliari rispetto agli investitori professionali.

IX. Impatto sul mercato immobiliare

Secondo Ramzi Chamat, promotore immobiliare e CEO di OAKS GROUP, questa legge dovrebbe favorire le imprese più affidabili del settore, ovvero quelle che forniscono un servizio di qualità. Anche le compagnie assicurative stanno lavorando a soluzioni per coprire i promotori, ma ciò non dovrebbe influenzare i prezzi degli immobili.

X. Miglioramento della qualità delle costruzioni

Con questa nuova responsabilità, i promotori avranno tutto l'interesse a collaborare con imprese generali e subappaltatori affidabili, il che potrebbe portare a un miglioramento della qualità delle costruzioni in Svizzera. Gli attori seri, come il gruppo Oaks, applicano già questo rigore nei propri progetti.

Questa riforma si preannuncia come una svolta fondamentale per il settore dell'edilizia, offrendo una migliore tutela agli acquirenti e imponendo al contempo standard più elevati ai promotori e alle imprese generali.

Conclusione

La futura legislazione rappresenta un passo significativo per il diritto delle costruzioni in Svizzera. Istituendo una maggiore responsabilità per i promotori, favorirà non solo una migliore protezione degli acquirenti, ma anche un miglioramento complessivo della qualità degli edifici. Sebbene rimangano alcune divergenze in merito alla portata esatta della legge, la sua adozione prevista nel 2025 segnerà una svolta per le pratiche immobiliari. Gli attori più affidabili, come coloro che danno priorità alla qualità e al servizio, usciranno rafforzati da questa riforma, mentre gli acquirenti beneficeranno finalmente di una maggiore sicurezza giuridica durante le loro transazioni.

Fonte: IMMODAY

Ramzi Chamat OAKS GROUP SA